Crisis de la vivienda: la posibilidad de comprar se desvanece y desparecen los alquileres

By Sergio Eiben Last updated Sep 7, 2023

Oferta de alquileres y venta de inmuebles en un inmobiliaria porteña. Una imagen típica que amaga con borrarse ante la crisis del mercado.

Crisis de la vivienda: la posibilidad de comprar se desvanece y desparecen los alquileres

Para acceder a una vivienda propia en Argentina se requieren 20 años de salario íntegro de un trabajador promedio.

El mercado de alquileres se achicó hasta casi desaparecer por la fallida ley y el déficit habitacional sigue en aumento.

Qué medidas concretas se pueden tomar y los ejemplos de Chile y Uruguay.

Oferta de alquileres y venta de inmuebles en un inmobiliaria porteña. Una imagen típica que amaga con borrarse ante la crisis del mercado.07/09/2023 16:26 / Actualizado al 07/09/2023 16:26

A lo largo de generaciones, el sueño de la vivienda propia ha sido una aspiración constante para los argentinos. A pesar de las turbulencias económicas y los sacrificios monumentales, muchos han logrado materializar este anhelo. Sin embargo, en las últimas décadas, esta búsqueda se ha vuelto cada vez más esquiva. El valor de las propiedades, medido en dólares, ha escalado vertiginosamente, convirtiéndolas en refugios para los ahorros de las clases medias, quienes buscan resguardarse de las cambiantes políticas monetarias, las confiscaciones y la inflación.

No obstante, esta tendencia contrasta drásticamente con la caída constante del poder adquisitivo de los salarios. Según un informe del Banco Suizo UBS, en Buenos Aires se requieren 20 años de salario íntegro de un trabajador promedio para adquirir un departamento de 60 m2, al igual que en Hong Kong, liderando un desalentador ranking global. Las cifras para otras ciudades son: París requiere 17 años, Londres 14, Tokio 13, Nueva York 9, Madrid, Milán y Miami de 6 a 4. El informe de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE) de marzo de este año va en la misma línea. Si bien en todas las anteriores capitales citadas el m2 es mucho más caro que en Buenos Aires.

Esta paradoja se explica por la brecha entre la capacidad de compra del salario y el valor por metro cuadrado. Además, mientras que en otros países el crédito hipotecario es una norma, en Argentina es una excepción.

A medida que la posibilidad de tener vivienda propia se desvanece, el alquiler se convierte en la única alternativa. Sin embargo, el mercado de alquileres también se ha transformado en una fuente de preocupación, como lo evidencian las reformas legales que han generado controversia y descontento.

A pesar de estas realidades innegables, 112 legisladores votaron en contra de derogar o reformar la ley, en contraste con los 125 votos a favor. Esta desconexión entre la evidencia y la toma de decisiones políticas subraya la magnitud del desafío.

Frente a este escenario, surge la pregunta: ¿por qué los jóvenes emigran o experimentan angustia y enojo ante la falta de un futuro prometedor? ¿Qué parte de la ecuación estamos dejando pasar, considerando que una sociedad se construye en base al progreso, donde las generaciones posteriores deberían vivir mejor que sus predecesores?

A pesar de la aparente falta de interés en las encuestas, la cuestión habitacional es un tema central que surge a poco de profundizar en la opinión publica y en especial en los jóvenes que forman nuevos hogares.

La fundación Tejido Urbano ha revelado que, entre 2010 y 2022, se construyeron 3,9 millones de viviendas en Argentina, solo el 10,5 % por el Estado, lo que representa un aumento del 28,5% con relación al 2010, en tanto la población creció solo un 14,8%.

Sin embargo, el déficit habitacional sigue en aumento, proyectándose a más de 5 millones en el último censo. Este desequilibrio plantea preguntas sobre por qué el esfuerzo de los argentinos y los constructores locales no ha logrado cerrar la brecha.

En respuesta, para el caso de la Ciudad de Buenos Aires y siguiendo los ejemplos de Chile y Uruguay se vislumbran algunas medidas concretas:

Para ayudar a la demanda, crear un fondo de garantías de vivienda, que permita potenciar y ampliar el programa de garantías para alquiler que hoy se instrumenta vía el Banco Ciudad y en especial el dedicado a los jóvenes, así cuando las condiciones de inflación lo permitan, garantizar créditos hipotecarios basados en la capacidad de pago. También dar un sistema de vouchers para el pago parcial del alquiler en áreas de la ciudad promovidas, como paso a un futuro sistema de vouchers para el acceso a la propiedad vía hipotecas. Lanzar una línea de crédito para refacción o ampliación a sola firma y condiciones blandas.

Para incentivar la oferta de construcción o refacción de edificios hay que eliminar toda la carga de Ingresos Brutos en toda la cadena de producción de estas viviendas, así como de toda tasa o tributo de la Ciudad, también la utilización de parte de los saldos de Ingresos Brutos de las empresas, estas exenciones estarían dirigidas a barrios a promover siguiendo el caso de éxito que fue en su momento el Distrito Tecnológico, en Parque Patricios.

En la misma línea aportar lotes y edificios sin uso de la ciudad como parte de acuerdos públicos privados transparentes, para la construcción de viviendas económicas.

Sacrificio es la angustia de no tener futuro, esfuerzo es el que hacemos todos los días para que nosotros y nuestros hijos tengamos un futuro de progreso, por eso es necesario tomar medidas audaces y pragmáticas para abordar la crisis habitacional. Con la mirada puesta en la estabilidad económica y el bienestar de la sociedad en su conjunto, el acceso a una vivienda digna podría dejar de ser un sueño lejano para convertirse en una realidad tangible.